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开发商自曝房地产暴利
媒体来源: 法制周报的BLOG
 正规运作利润丰厚 非正规则利益惊人
  
  开发商自曝房地产暴利
  
  本报记者 楚剑
  
  大众对于房价和房地产暴利话题从未降温。
  
  一方面是购房者对持续攀升的价格怨声载道;另一方面则是地产商自诉无钱可赚的论调。孰真孰假,房地产开发过程中有哪些潜规则,利润空间有多大,成为了购房者一解为快的谜题。
  
  业内人士王明向《法制周报》记者爆料,当前地产商暴利主要存在两种情况,一是正规地产商的投入与产出相比存在的暴利;另外是地产商通过官商联手及资本运作,以小博大带来的暴利。而在研究人士和业内人士看来,在没有外力左右下,正常的地产开发本已存在暴利,而今各种潜规则下的谋利模式,更是加剧了房地产暴利空间。
  
  《法制周报》记者经过多方采访,通过房地产商正规与非正规两种盈利模式的解析,试图为读者揭开地产商危险的资本运作模式和房地产暴利真相。
  
  基建老板起底楼盘收支
  
  王明(化名),湖南常德人氏,是一位从事20余年的“老基建”,也曾一度担任某楼盘法人代表,对当前楼盘收支情况了解甚深。
  
  王以自己担任法人代表的楼盘为例,为记者计算当前地产开发商的支出与收入,揭开成本背后的地产暴利。
  
  王介绍,当前地产开发商所需支出的费用主要包括地皮款、报建费、税费、基建成本(包括土建、水电、绿化、亮化等工程)、销售成本和管理费用。卖房所得减去这些开支总和,即为楼盘利润。
  
  以一个占地7000平方米的房产项目为例,折合为10余亩地,早年征得此地皮的时价为21万元/亩,即地皮花费约210万元。建筑成本,目前在常德约为900~1000元/平方米;各类税费累计占到每平方米销售价格的10%。
  
  另外,销售管理、应酬各方面占到每平方米销售价格的5%。
  
  折算下来,按照当前同地段楼盘均价4000元/平方米,这个楼盘每平方米的利润空间在1000元左右。换言之,此楼盘若开发环节不发生任何事故,理论上可赚取近700万元的利润。
  
  正因为此丰厚利润,国内各大知名企业也纷纷加入地产行列。“七匹狼做地产、美的做地产,海尔做地产,雅戈尔做地产……”一条罗列了众多非以地产为主业、但均涉足地产业务的知名企业的微博近日被火热转发,网友不禁惊呼“神奇的地产,让72行最后都殊途同归!”
  
  房价快速上涨的同时,带来的巨大利润,也确实吸引不少原本不是地产圈的公司想尽办法要分上一杯羹。根据深圳证券信息有限公司数据中心提供的数据,在2010年年报中,共有200多家非地产主业的上市公司的主营业务收入中包含房地产相关业务收入。
  
  主营旅游业的中青旅2010年的房地产销售收入为1.02亿元,仅占其主营业务收入的1.67%,但其营业利润达到9036.09万元,毛利率高达88.76%,占其当年利润总额的16.57%。而以服装和纺织产品起家的红豆股份自金融危机以来,显著加大了地产业务在公司业务中的分量,其地产收入占主营业务收入的比例从2009年的25.13%猛然提升至55.81%,营业利润也从7386.16万元骤升至2.76亿元,已经完全超越了纺织服装主业。
  
  官商勾结的违法运作
  
  王明称,非正规模式盈利的核心是指,如何通过官商联手,违法取得暴利,“少投入,多产出,以小博大。”
  
  地产开发的利润不能用公式硬套,有很多不可预计成本和不可明细收入在其中,如找官员请求将地价、报建费打折,改变规划等,王明说:“当然,这些都需要投入,但不可否认的是这些投入都能得到成倍的收获。”
  
  此言不虚。记者留意到,近年来,通过职权为地产商谋利而下马的官员可谓层出不穷。
  
  近日,“双面贪官”湖南湘潭市原副市长朱少中一审获刑13年,“为地产商齐建平将时价60元/平方米的报建费降至10元。仅此一项就让国家损失800余万”。在给予地产商便利的同时,朱少中也从中捞取丰厚的好处费。
  
  记者留意到,通过手中权力为地产商谋利而落马的贪官不在少数,如杭州市原副市长许迈永、重庆市规划局原副局长梁晓琦、上海市住房保障和房屋管理局原副局长陶校兴……均为政府官员与房地产商勾结的范本。
  
  另一个有力佐证是,2010年《人民论坛》杂志社调查解析“官场十大高危岗位”,其中国土局长位居榜首,而房产局长排名第十。
  
  开发商收取高额押金做周转
  
  此前曾被本报报道的湘潭众一国际楼盘法人代表李湘铭,是地产资本运作失败的案例。
  
  知情人士透露,资金短缺的李湘铭在众一国际楼盘开发之初,就可能借了巨额高利贷,同时向承建商收取高额押金作为周转资金。
  
  有迹可查的是,当前某网络论坛仍保留着该楼盘承建商之一罗治朝的实名举报。
  
  举报称,2007年5月,罗治朝与众一公司签订该项目《建设安装工程施工承包合同》,李湘铭收下其500万元履约保证金。罗在完成98%的工程主体结构的工程量、累计投入9000多万元后,按约定要求众一公司支付4800多万元,而资金链出现问题的众一公司却不能按合同支付相关款项。
  
  成戊平,湖南同升律师事务所主任律师,对房地产商资金运作模式颇有研究。作为李湘铭的众一国际项目政府指定管理人单位负责人,他对其地产项目知悉甚细。成戊平称,李湘铭楼盘出现资金链问题,主要是对承建商收取押金不够,“没有像其他开发商一样下狠手”。
  
  王明也坦言,“押金已成为承建商不可回避的痛。动辄上百万,楼盘越大收得越多。表面说是为了保证工程顺利完工,完工后却不想退还承建商,说白了就是地产商想无息筹款搞开发。”
  
  “开盘前办理VIP卡×千抵×万”,这样的广告词对于购房者来说再熟悉不过。有报道称,开发商违规办卡黑幕,在项目未取得预售许可证的情况下办卡圈钱,以达到低价圈客高价开盘的目的。
  
  近日,央视二套记者对长沙部分楼盘进行了摸底曝光。如有“紫晶城3期白金卡两千抵一万”的网站宣传;长沙黄兴北路与湘春路交会处的东宸19公馆的售楼处进门显眼位置就张贴着办卡五千抵三万的宣传画……置业顾问表示那是开盘前的优惠措施,针对办卡客户,现在优惠是直接减免一个点。不言而喻,这些项目就是在未开盘的情况下,以办卡的方式收取客户诚意金。
  
  另外,在国际公馆售楼部,宣传标语称有“一千抵一万”的办卡优惠。现场置业顾问表示,上半年该项目推出700套房源,而招募到的办卡人数大约是房源的两倍,然后开发商根据蓄客量确定开盘价,办卡的人越多开盘价就越高。
  
  成戊平律师表示,其实办卡蓄客在房地产营销中已是公开的秘密,“开发商如果未取得预售证,以办卡的名义收费肯定是违规的。”
  
  成戊平指出,面对频繁出现的违法预售,房产主管部门以罚代管模式,放纵了地产商的违规。
  
  按照中华人民共和国《城市房地产开发经营管理条例》第四章房地产经营第二十七条的规定:房地产开发企业预售商品房时,应当向预购人出示商品房预售许可证明。同时,该条例第五章法律责任第三十九条规定:违反本条例规定,擅自预售商品房的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为,没收违法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
  
  “违法成本底也是预售VIP卡禁而不止的主要原因之一。”成戊平说。
  
  “假按揭”套现成惯用伎俩
  
  房地产行情低迷时,“假按揭”成为了多数中小地产商套现的惯用伎俩。
  
  2009年,本报记者曾接到长沙数名市民投诉,称自己被银行纳入黑名单,原因是拖欠银行贷款。事后,经过记者调查发现,这些投诉市民被列入黑名单均因长沙芙蓉中路某楼盘相关。
  
  2007年上半年,长沙房地产一度低迷。位于长沙芙蓉中路某黄金地段的某房地产开发商手里积压了一批房子,眼看资金链即将断裂,关键之时开发商想到了“假按揭”套现的办法。
  
  开发商首先大幅度抬高房子标价,将一套原来60万元的房子抬高到80万元,然后指使自己的售楼员工找到自己亲戚、朋友充当购房者“购买”该楼盘的房子,开发商与这些人约定,他们只“落名”而不负责还款供楼,一切由开发商支付。
  
  于是,这些假购房者以80万元的标价获得57万元按揭贷款,开发商成功实现资金套现。以后,当这些房屋遇到真正的买家时,开发商则提前向银行还贷,然后到房管局注销抵押登记,再转让给购房者。
  
  后来,房子依然无法完全销售出去,开发商停止支付按揭月供,这时贷款银行才发现出了问题,找到当初的“购房者”支付按揭月供。至此,“购房者”才如梦初醒,自己莫名其妙地上了银行黑名单。而此时,开发商早已转移走套现的资金,面对银行追究,“豪爽”地把那些卖不出去的房子抵押给银行。
  
  湖南金州律师事务所陈平凡律师表示,类似“假按揭”套现并非孤例,开发商通过“假按揭”来套现已成为地产行情低迷期的普遍情况。陈平凡透露,据他所了解到的,一个城市最少有二十几家所谓中介公司或个人专门联系银行作假按揭。
  
  陈平凡介绍,这实际上是开发商资金链开始断裂时的破坏性逃亡。而银行在这场危险游戏中扮演着参与者的角色。
  
  陈平凡分析,“假按揭”让地产商在低迷期成功地抬高了单价,最终的买单者是后来的购房者。
  
  王明、成戊平、陈平凡等业内人士和研究人士认为,房地产暴利是从一开始就存在的,而且在短时间内也无法控制。当务之急是,相关部门能完善监督机制、制度执行到位,严格监管地产商资金链情况,防微杜渐,别让购房者成为开发商资金链断裂的买单人。
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