核心提示：广渠路15号“地王”调整规划方案对外公示引发各界关注。昔日地王调规意欲何在？地产界的潜规则是否涉嫌违规？日前，记者进行了深入调查。

 

 

　　▲冬季显得有些萧瑟的广渠门15号“地王”，不久也将如紧挨着的“后现代城”一样万丈高楼平地起。　                                      　林燕／摄

 

 

▲去年的6月30日，中化方兴(举3号牌者)用40.6亿元的天价拿下广渠路15号地，坐在前方的潘石屹也无奈地笑了笑。如今，面对巨大的成本压力，中化方兴不得不通过更改规则来缓解。                                                                                    CFP/供图

 

                                               本报见习记者 林燕 本报记者 吴晓锋 发自北京

 

　　1月18日，严冬里杂草丛生的北京广渠路15号地，在记者眼中不像一个地王”，更像一块荒凉的农田。

　　原本就因天价拿下广渠路15号地而让其他房企“愤愤不平”的中化方兴地产，再次因“调规门”而被推到了风口浪尖。

　　都是“地王”惹的祸。2009年6月30日，名不见经传的“小公司”中化方兴在北京广渠路15号地拍地现场杀出重围，力挫SOHO中国、保利、华远、远洋等劲敌，以40.6亿元天价“一战成名”。

　　竞拍结束后，中化方兴代表曾表示地价不算太高，而且这个价格不应该从短期看，而要从长远来看。其魄力和大胆曾令业内人士为之唏嘘。可计划赶不上变化，不到半年，2009年12月30日，中化方兴就申请调整该地块规划，目标直指调整楼高。该调整申请目前正在北京市规划委员会的官方网站上进行为期30天的公示。

　　“公示已经是修改规划的最后一步，如果不出特别大的意外，广渠路15号地的控规调整申请应该会被批准。”中化方兴地产相关人士表示。

　　而实际上这已不是广渠路15号地第一次修改规划，早在去年拍地之前，广渠路15号就经历过住宅和商业地产面积比例的突然修改。人们不禁质疑：地王，难道就是改出来的吗？

 

业界观点

昔日地王拔楼涨利

　　广渠路15号地项目位于朝阳区大郊亭桥西北角，总用地面积155918平方米。

　　冬季这里杂草丛生显得有些萧条，作为CBD核心区域的最后一块住宅用地，这曾是2009年北京土地市场最为引人注目的“明星”地块，引得群雄逐之。

　　一位住在附近的王女士向记者介绍说：“听说这一大片地要建高档社区，售价高达3万元了。”当被问及是否知道这地的规划要调整一事，“上午我和邻居还谈论这事，还不知增高后会不会影响到我们楼房的采光呢。”王女士不无忧虑地说。

　　据记者了解，已有网友在网上组织万人签名，认为中化方兴更改规划将影响周边小区的采光，因此反对其更改规划。

　　记者发现，15号地周围的房产销售也较为兴旺，多家房屋中介机构在此安营扎寨。其中一位不愿具名的工作人员对记者说：“这块地现在进行调整项目的公示，据说争议挺大的，春节后能动工就不错了。”

　　而1月7日，国土资源部要求地王开发商按合同约定时间如期开工。广渠路15号地榜上有名。合同约定2010年1月31日前动工，2012年7月31日前竣工。

　　“地王”欲改规划的消息一经传出，业内更是普遍质疑。

　　“这种做法对我们竞拍者有失公平。公开出让的地块，原则上是不能修改规划的。如果当时的规划就是这样，相信我们很多企业也会拼到最后。”对此，多位当时曾参与广渠路15号地现场竞买的开发商如是说。

　　一位不愿意透露姓名的房产顾问分析说，本次调整规划，即使该地块可售的总建筑面积没有发生改变，但可以改变项目的均好性，有利于提升销售价格。调高20米而建筑规模不变，意味着建筑将变瘦，从而降低了建筑密度，开发商可对内部环境做更广阔的规划；而公园里的土地适合做低密度高端住宅，增加项目内住宅混合公建用地与公园用地的相邻面积，可以增加景观的均好性。

　　据业内人士测算，广渠门15号地规划的修改都指向了每平方米建筑面积上的利润最大化，这一规划如果批准，或将给中化方兴新增20多亿元的利润。

　　地块的修改还引发了市场的担忧，来自美联物业的报告认为，虽然大部分土地拍卖之后都会做细节上的修改，但是像中化方兴如此大规模的变动，势必会使得今后企业拿地更加有恃无恐。

 

官方回应

将视公示结果而定

　　2009年12月30日挂出广渠路15号地项目规划调整公示后，北京市规划委也成了这一事件的另一关注焦点。1月18日《法治周末》记者连线采访了北京市规划委，相关负责人对此事作了公开回应。

　　北京市规划委首先表明开发企业申请调整规划是可以的，依据是城乡规划法第43条“建设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划部门提出申请”的规定。这位负责人表示，中化方兴公司提出调整规划的原因是“准备通过提高建筑高度达到减少小区建筑密度的目的”。

　　关于规划调整是否会对其他竞标方造成不公平的问题，北京市规划委表示，“首先需要听取当初参加土地竞拍的其他竞买者的意见。目前，还在公示期内，尚未收到其他竞买者的意见。公示期间收集到的意见，北京规划委将在公示期结束后进行整理分析，其中属于北京规划委职责范围、符合事实和法律规定的意见，将予以采纳，并公布意见的采信情况”。

　　这位负责人同时强调，15号地不会被允许建成“实为两层却当一层卖”的违规LOFT户型。突破规划指标、擅自增加建筑面积的设计不仅违反合同，建成后更属于违法建筑。按照本市《容积率指标计算规则》，当住宅建筑标准层层高大于4.9米时，建筑面积的计算值就要按2倍计算。

　　对于调整规划的申请是否能够获得批准，北京市规划委认为，主要取决于开发企业提出的规划调整是否符合事实以及法律的规定，“以往有很多案例，是开发企业根据有关法律的规定，参考公众参与中的各方意见修改了调整规划的申请后，经过法定程序获得了批准”。

　　这位负责人最后表示，由于媒体较为关注，北京市规划委拟定在1月底召开新闻发布会，届时将就相关问题进行详细解答。

 

专家分析

调整规划涉嫌违规

　　在众多质疑声中，中化方兴中标后更改规划是否违法成了问题的关键，记者为此采访了几位招投标法方面的专家。

　　招投标法专家谷辽海开门见山地表达了观点，认为经过公开招拍挂的市场竞买后，竞得者寻求政府公关对规划进行更改，这一行为不仅严重违背公平原则，破坏了合约精神和市场秩序，还将影响标书的严肃性及政府的公信力。

　　“中化方兴对项目的楼层进行调整实际上是对原先的中标方案进行了实质改变，这种行为是违法的。”谷辽海进一步解释，因为当时招标时的条件是统一的，参与竞争时也是透明的，如改变则损害了其他竞标人的公平竞争权。“因为如果当时按照现在的方案，参与竞标的单位肯定会相应地提高竞标价。”

　　“招投标过程中，有可能是虚假意思表示，通过更高的条件中标后再调整规划，但相关竞标方必须有证据证明其存在暗箱操作。若能证明其行为是虚假意思表示，则可能是可撤销行为。”中国人民大学法学院教授刘俊海认为。

　　盈科律师事务所招投标及建设工程部李传印律师则认为，“中化方兴在竞拍前及竞拍过程是否有串通违规行为，从目前所掌握的有关信息看，虽然有违规嫌疑，但却不能判定”。

　　据北京市规划委的回应，他们的依据是城乡规划法第43条的规定，开发商有权向规划部门申请变更规划。那么，地块进行公开拍卖后，政府有关部门批准变更的权限范围应该有多大？

　　“政府部门自由裁量权过大就造成不确定性过大。”谷辽海认为，通过招投标竞争获得的土地是不宜进行调整的，因为变更涉及到其他参与竞标者的公平竞争权。

　　李传印表示，“政府判断可否变更的依据，除有关城乡规划法律法规的规定外，应当包括招标投标法的有关规定，有关政府机构依法行政的行政法律、法规的原则、规定、精神等”。

　　单从招标投标法的角度，李传印认为这个问题的实质是：中化方兴申请规划变更的行为，实际上是在就作为招标投标技术规范要求实质性条件的规划控制指标与招标人(政府)进行谈判。中化方兴作为中标人要求谈判并不属于违法行为，但作为招标人的政府若同意了中标人变更规划申请要求，等于实质上改变了招标条件，这本质上违反了招标投标法，是一种变相规避招标投标法的行为。这种行为也与国际惯例不一致，譬如世界银行有关采购指南中的有关规定。

　　条件中的“确需变更”如何界定？谷辽海认为，只有为了公共利益更改规划且在招标书中明确说明这种情况，才属于“确需变更”。李传印表示，根据以上标准，中化方兴所提出的变更申请理由，显然难以达到“确需变更”的要求，而且要论证是否“确需变更”，仅仅公示显然不够。

　　据了解，从2006年、2007年频现地王以来，土地市场再现“面粉贵过面包”现象，地王更改规划似成业内潜规则，全国至少有半数以上的地王都调整过规划。

　　李传印认为造成房产规划环节秩序混乱的原因主要在于，规划部门的自由裁量权过大；土地储备机构的招标文件质量不高；对相关投标人利益救济还缺乏有效的行政、司法救济程序；有关的法律法规对现实问题的回应性不强等。谷辽海补充说，还有一个重要原因是我国监督机制不完善。

　　把脉问症，对症下药，针对“改规门”频发，专家纷纷给开了方子。谷辽海的对策是，由独立的监督部门对规划部门进行监督，同时应当赋予其他竞标方异议权以及相关的救济权，“其他竞标方应当勇敢地站出来提出质疑，这是最有效的监督方法。”

　　李传印的观点是，应从规划指标的科学、明确方面限制有关机构的自由裁量权，严格限制、直至禁止竞拍后对控制性指标的修改，同时对提出异议的其他竞标人，应给予其在新的规划条件下二次竞拍的机会。

　　刘俊海则表示，希望规划部门抱着审慎负责的态度对提出相关异议的请求进行认真的处理答复，该采纳的应予采纳，不采纳的应予以回复说明。建设服务型的政府规划部门，应确保中标方拿地拿得光明磊落，也让其他竞标方输得心服口服。

 

来源：法治周末