回迁安置房当商品房出售

 

    核心提示

    花了商品房的钱，买到的却是回迁安置房。北京市海淀区远大园六区380户住户，因此面临着办不下商品房房产证的困惑。

　　十年纠结，尚无结果。

　　住户们开始怀疑：开发商在明知是回迁安置房的情况下，却以商品房的名义卖给他们，目的就是要从中获取土地出让金。

　　业主算了一笔账：380户共1500多万元的土地出让金，在10年前，那也算天文数字。

 

　　本报见习记者 温泉 本报记者 朱雨晨发自北京

 

　　“我们花了商品房的钱，买到的却是回迁安置房。多交的土地出让金都去了哪儿？”花钱买商品房住了十年，自己还不是房子的主人。已过花甲之年的苏海波为此苦恼不已。

　　与苏海波一样苦恼的还有380户人家，他们甚至怀疑：开发商在明知是回迁安置房的情况下，却以商品房的名义卖给他们，目的就是要从中骗取土地出让金。

 

业主质疑

千万元土地出让金去向

 

　　时间回溯到十年前。

　　1999年11月，河北廊坊师范学院的教工苏海波，用自己的毕生积蓄，在北京市海淀区远大园六区购置了一套商品房。

　　房屋开发商北京青远房地产开发有限公司与他签订了《商品房购销合同》，其中约定：青远公司须于2000年6月30日前，将竣工验收合格的房屋交给苏海波使用。商品房竣工验收合格后，青远公司负责办理该商品房权属登记手续，因此发生的费用按国家有关规定办理。

　　2000年1月，苏海波一家入住之后，左等右等也不见《房屋所有权证》(俗称“房产证”)办下来。

　　苏海波告诉记者，遇到这种情况的不只他一人，远大园六区共有516户居民，只有69户有商品房的产权证，另外大约380户左右都面临和他一样的情况。街坊邻居们都着了急，反复催促青远公司尽快办理。

　　2003年4月16日至19日，6月9日至22日，青远公司在远大园六区为住户现场办理房产证。

　　许多住户都兴冲冲地拿着购房合同来领房产证，与苏海波同住一栋楼的王震就是其中之一。可是，房产证拿回去之后，仔细一看才发现其中大有“学问”。

　　王震拿到的房产证，封面与一般商品房的房产证并无二致，都写着《中华人民共和国房屋所有权证》。问题在于最后一页的“附记”一栏，此栏用印章印了四个字“划拨土地”。

　　“划拨土地是什么意思？”早年做过工程的苏海波为记者解释，“意思就是国家把地白给你用，但是这个地还是国家的”。

　　记者了解到，商品房的房产证一般不会如此标注。标“划拨土地”的房产证与商品房房产证的根本差别在于土地使用权的取得方式。标有“划拨土地”的房屋，土地使用权是无偿取得的，在转让时需要缴纳土地出让金，而商品房则不用。

　　这么一来，380户居民掏的是商品房的钱，享受的却不是商品房的待遇。苏海波说：“关键是我们买商品房时，房款中已经包括了土地出让金，现在给我们办这样的证，就说明开发商没有为我们的房子缴纳土地出让金。现在这个钱去了哪儿？”

　　“如果我们要卖房子，还要再重新交纳土地出让金。如果有一天，我们这个房子再拆迁，没有土地产权，根本就不值钱，到那时怎么办？”居民们对此非常担忧。

　　苏海波告诉记者，2006年，小区内一户居民为了孙辈上学方便，将自己两套房子的产权转让给两个儿子，还向北京市国土资源局海淀分局补缴了将近9万元的土地出让金。

　　苏海波向记者出示了2002年青远公司为69户住户缴纳土地出让金收据的复印件，总额为267万余元。照此计算，平均每户的土地出让金将近4万元，380户住户的土地出让金大约1500万元左右。这些钱去哪里了呢？

 

开发商回应

“回迁房”变“商品房”是“失误”

 

　　为了弄清楚房子的“身份”，记者采访了多次参与协调此事的青远公司副总经理那国兴，他向记者介绍了远大园六区的建设背景。

　　1999年是建国50周年，之前，北京市为了迎接50周年大庆，对流经四季青镇的京密引水渠、双紫支渠、南长河、永定河四条河进行整治改造。“北京市就将拆迁的任务交给了海淀区，海淀区又将此项任务交给了四季青镇。国家不出一分钱，让你去拆。”

　　那国兴告诉记者，为了解决这个问题，北京市当时有个协调会，给四季青三个优惠政策：第一，拿出一块地盖房，进行老百姓安置，同时给一部分商品房允许出售，用卖房得回来的钱补拆迁的不足，当时划地的范围不仅包括远大园六区的两栋楼，还包括世纪城一期，大约45亩地、共60多万平方米，整个都是回迁安置房；第二，允许成立一个房地产公司，即青远公司；第三，给青远公司两个亿的贷款。“这些当时都有文件”。

　　远大园六区就在这个拆迁安置地段内。小区内共有516套住房，其中69套在立项时，就规定是土地出让，审批时都有具体的房号，这些住房已经办完土地证和房屋所有权证。其余447套住房都属于土地划拨。

　　那国兴介绍，远大园六区的住户情况比较复杂，总的来说，一部分是居民回迁，一部分是单位拆迁，一部分是面积置换。

　　“还有一部分是特殊情况，具体数说不清，查不出来了。签协议时条件所限、没弄清，有一部分将回迁安置房写成了商品房。但房屋是个特殊的商品，不是甲乙双方定了就算数的。在审批建房时，房子的性质就定了。签什么房子，按北京市规划委员会的规定来办。”那国兴向记者解释。

　　那国兴于2000年8月到青远公司工作，并未经手远大园六区的房屋销售。他对记者说：“我对当时的事情不太清楚，按道理这里的房子是不对外销售的，只卖给拆迁户，价格上是有优惠的。比如现在世纪城有3个园，当时外面每平方米卖6000多元，我们卖4000多元，现在仍然这个价，但是其他世纪城的房子卖20000多元。苏海波不是回迁户，估计买这房子肯定托人了。”

　　远大园六区的多位居民向记者证实，当时小区内的房子确实是对外公开销售的。苏海波向记者出示了一张有“售楼处”字样牌子的照片，他告诉记者这是青远公司1999年在远大园六区4号楼东门制作的宣传广告。

　　记者看到，这张牌子上有“正式商品房产权”字样。

　　那国兴说，因年代久远，不清楚当时是什么状况，这个牌子不是广告，可能就是贴在售楼处的一个东西。

　　苏海波告诉记者，447套属于土地划拨性质的住房中，67户居民是拆迁之前就住公房的居民。其余的380套房子，虽然住户比较杂，但是在房屋产权方面都面临和他一样的问题。

　　对于“价格优惠”一说，苏海波非常气愤：“1999年买这房子，每平方米3750元，这个价格并不低，都是市场价。我当时要是知道这个房不是商品房，我压根儿就不会买！因为同等条件的商品房也有，我当然是买商品房，因为有产权啊！”

　　王震告诉记者，当时小区内房屋销售的均价是4800元。苏海波的房子因为朝向等原因，才相对比较便宜。

　　苏海波曾经从北京市城市规划管理局调出了小区建设时的《建设用地规划许可证》，其中明确标明用地项目名称为“市政拆迁安置补偿用地”，此证附件的注意事项中明确写着：当建设任务撤销或部分任务撤销后，本《建设用地规划许可证》及附件相应撤销。用地单位应主动向所在区(县)主管部门交回土地，不得私自转让、荒废或作其他用途。补充注意事项中写着：此用地只能用于河湖水系整治、重点工程的拆迁安置。

　　苏海波反问道：“白纸黑字写着‘不得私自转让’，开发商为什么还和我们签《商品房购销合同》？这不是违反规定吗？”

 

乱象之下

谁为380户业主的损失埋单

 

　　苏海波们与青远公司的纠纷一拖就是10年，几乎伴随了那国兴在青远公司的职业生涯。

　　为了维权，苏海波曾经将青远公司告上法庭，最终，北京市第一中级人民法院下达民事调解书，要求青远公司“按照国家规定办理房产证”。

　　这样，事情绕了一圈又回到了原点，青远公司能够“按照国家规定”办理的仍然是盖有“划拨土地”戳的房产证。

　　为了解决问题，青远公司也曾经向北京市房屋土地管理局咨询是否能为远大园六区居民办理拥有完整产权的房产证。但之后了解到，如果要办，原来的手续全部作废，重新审批、重新立项，要改变土地的性质。

　　“这是根本不可能的。已经卖出那么多房子了，现在跟人家说协议作废，能行吗？”那国兴说。

　　那国兴曾经专门查找国家相关规定，“什么叫商品房？国家没有一个定义。所有能够办理房产证的就叫商品房。六区的房子是合法的”。那国兴认为，这主要是个“理解认识”问题。

　　“如果苏海波说他交了土地出让金，那么请拿出证据。合同上写了‘商品房’，我们理解是个失误。我们承认，我们是有失误，你可以要求我们就这个失误进行赔偿。但你不能要求我们给你办房产证，因为我们办不了。虽然你和我们签了协议，但若是与国家规定相违背，那就是无效的。”那国兴说。

　　2008年奥运会之前，苏海波被告知可以办房产证了，但青远公司却提出一个条件：与业主重新签定《远大六区回迁安置住宅楼购销合同》。

　　这份合同写明：“该房屋的土地使用权性质为划拨土地”、“房屋仅作住宅使用”。

　　为了能够办房产证，苏海波填写了这份合同，但在其后加了一条备注：“此协议只用作办证用，凡与原购房合同不符之处均以原购房合同为准。”

　　“一看我这么写，他们又不干了。这么一来，房产证又没办成。”苏海波叹了口气。

　　北京市律师协会房地产专业委员会副主任、北京市人大常委会立法咨询专家库成员刘子华告诉记者，对于这样的案子，法院确实不好判，因房屋的审批权归政府，法院不能干涉政府的权力。法院只能判“按照国家规定办理”，没法直接要求开发商为住户办理商品房的产权证。

　　对于青远公司所说的办证的难处，刘子华予以了证实。居民个体在交易过程中可以补缴土地出让金，通过二手房交易，取得土地使用权。但如果要房地产公司来为居民整体办理，就涉及到原土地重新审批的问题，基本是不可能的。

　　刘子华说，目前解决问题的办法，应是要求开发商赔偿因违约给居民造成的损失。

　　“虽然商品房没有一个标准的定义，但我们国家对商品房的销售是有明确规定的。”刘子华拿出自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法。

　　他解释道：“我们国家有保障性用房，包括廉租房、经济适用房等，区别于商品房。商品房的主要特征就是要办齐‘五证’，要交土地出让金。土地出让金过去根据协议出让，现在要通过‘招拍挂’来完成，根据地段不一样土地出让金也不一样，都包含在‘招拍挂’的价格里。经济适用房、两限房、拆迁安置房等，往往都按国家规定的价格来卖，与商品房有本质区别。商品房对社会公开销售，回迁安置房不能对外销售，只能卖给特定对象。”

　　“有时因为一些原因，回迁房也是被允许出售的。但应写清楚卖的是回迁房而不是商品房。因为商品房和非商品房，交易价格有区别。”刘子华进一步指出，“在这个过程中，起码开发商隐瞒了真相，这就是一种欺骗。开发商应当承担由此造成的损失”。

　　眼看着办理房产证没指望了，苏海波等居民提出了一个解决方案：青远公司将土地出让金退给居民。但居民们要求按现在土地出让金来退，因为10年间北京的房价已涨了好几倍。

　　按照2002年小区内有商品房产权的69户的标准，苏海波的房子，土地出让金将近4万元。苏海波的房子面积约为69平方米，按每平方米3700元计算，共付房款约27万元。这样，保守点算，土地出让金占购房款大约10%。

　　现在，远大园六区周围的房子每平方米均价至少在2万元以上，苏海波家的房子总价大概在130万元左右。如果卖出，至少还要交10多万元的土地出让金。380户大约要3800万元或更多。

　　那国兴告诉记者：“我们承认是失误，失误在于卖的时候没弄清什么叫‘商品房’，就按商品房来卖，我们可以就这个失误来赔偿损失。但不能你要多少钱我就给你多少钱，我们建议他们去起诉。你根本就没交土地出让金，我怎么退土地出让金？而且这个事不是我们说了算的，我们还得听四季青农工商总公司的。”

　　刘子华表示，对于当时的房子是否以优惠价格卖出，很难比较出来。比如，同样的位置，楼层、户型、绿化面积、停车位等不同，价格都会不一样。“什么叫优惠？如果说居民没法证明他们买的并不是优惠价格，那么，开发商能证明他们卖的是优惠价格吗？”刘子华反问。

　　刘子华建议：“居民可起诉要求开发商赔偿变更房屋手续过程当中的损失，或评估现在房价与当时房价的差价，这里面土地出让金的差距在哪儿。其实现在的房价与原来的房价价格上差的相当大的比例都是土地出让金。”

　　刘子华告诉记者，1999年类似的事情发生比较多，商品房销售管理办法是2001年通过，一般来讲法律不溯及既往。但此前，1995年开始施行的城市房地产管理法第44条对商品房预售应当符合的条件就写得非常明确。“即使是在1999年前后，商品房销售也并非无法可依。其实大家对商品房也有一般意义上的共识”。

　　苏海波记起，当时自己买房时，要求看“五证”，接待他的可能是负责镇政府宣传的干事，名叫张泉，此人打包票说：“五证齐全，商品房销售许可证正在办理中。我就是政府的，还能骗你吗？”

　　出于信任，苏海波签了合同买了房，那时怎么也没想到会有与青远的十年周旋。十年间，张泉也已去世……

 

 

来源：法治周末