专家指出，我国楼市不需二次调控，有“国十条”足矣；关键的问题在于“国十条”得不到有力执行

　　法治周末记者 陈霄

　　多个城市楼市成交面积环比上涨、平均成交价格环比创下调控以来最大涨幅、一线城市房价4月份以来首次回归两万元以上……

　　随着各机构陆续公布各自的8月份楼市统计的系列数据，关于楼市开始回暖的传言迭起，一时间再次将房价———这一极易触动公众敏感神经的问题，放到了舆论的“聚光灯”下。

　　日前，据媒体消息透露，国务院负责舆论监测的部门，已将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件转发至实行楼市宏观调控的住建部、银监会等部门，要求后者核实情况后上报。

　　舆论普遍猜测，在楼市回暖的真假辩论期间，民众守候相望的信心被严重动摇之后，国家会不会有新一轮的调控措施出台？

　　楼市回暖尚言过早

　　目前公布的各方数据，似乎均在表明8月成为“楼市新政”以来的转折点，楼市开始回暖。新华网记者“深入一线城市调查发现，楼市已经全面回暖”，这其中包括北京市二手房价格普涨、上海市楼市成交价重回两万元以上和广州8月网签数量创“楼市新政”调控以来新高。

　　北京中原三级市场研究部向《法治周末》提供的数据显示，8月份，北京存量住宅网签成交量为12813套，环比上涨23.6%。但与去年同期相比下降46.2%。他们的结论是：8月京城楼市微现回暖，二手房交易量上涨，价格仍在下行通道徘徊。

　　针对让人眼花缭乱的数据，业界解读却不尽相同。一种观点认为，压抑了近半年的需求开始释放，成交量带动价格上涨，楼市确实开始回暖；另一种观点则认为，回暖不过是开发商借着“金九银十”传统旺季制造楼市繁荣假象而已。

　　事实上，很多媒体报道的统计数据来源不详，在可溯源的数据中，目前没有来自官方权威的统计数据，而几家研究机构的数据又不相一致。

　　著名经济学家马光远由此提出他的质疑，“依据这些打架的数据判断房地产市场是否全面回暖本身就是个谬误”。

　　中科院房地产研究所研究员黄兴文认为，以北京的情况而言，“回暖是假的”。他告诉《法治周末》记者，京城一些新楼盘低价开盘后有一定幅度的价格回升，低价促使成交量上升，并不叫回暖。根据他们的一些调研，现实中房地产的投资性需求实际上还是被遏制的，因此现在宣称的回暖，“最多是冬天里的小回暖，而绝不是冬天与春天的交替”。

　　接受《法治周末》记者采访时，马光远也认为目前全面回暖的基础并不存在。原因在于：首先，国家对房地产的调控政策不仅没有放松，反而被中央高层反复强调；其次，在刚刚披露的地产上市公司中报可以看到，开发商的“资金链”继续吃紧，“四大地产龙头的现金流都是负数”；中报同时显示，上半年完成的销售计划目标并不理想，“超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成”，导致这些公司库存大幅增加，“这意味着供需状况发生逆转”。

　　虽然认为今年拷贝2009上演绝地反弹的可能性不大，马光远仍然一再强调应对人造虚假回暖酿成疯涨悲剧的警惕。

　　2009年，在开发商不断放言地产回暖的情境下，引发购房者抢购风潮，造成房价在下半年一路飙涨，迄今无法回归。

　　地方执行“国十条”不力

　　伴随楼市回暖传言的，是对国家二次调控的期待，许多媒体引用专家观点，指称“4·17”新政“根本没有达到预期目标”，由此猜测二次调控的可能性迫近，并进一步从国务院要求住建部等监测房价等传言侧面证实。

　　但在接受《法治周末》记者采访的专家看来，事实可能并非如此。

　　黄兴文从他们对京城房地产项目的调研中发现，自“国十条”和“京十二条”颁行以来，对房价过快上涨的控制效果是明显的，新楼盘开盘价格比预期低、老楼盘在变相打折，“投资性需求得到很大遏制，这就遏制了需求的至少一半”，“这些都是我们希望看到的，它出现了，怎么能说没有效果”？

　　他认为，之所以外界普遍认为“楼市新政”没起效果，是对政策的预期值不同。“很多人都希望政策出台后房价就降下来，这是不现实的，任何事情总需要一个过程。”

　　马光远对此批评得更直接：“能不能自己先去做些调查，再说有没有效果？”

　　他告诉记者，只要多跑几个新楼盘开盘现场，再比较去年此时新楼盘开盘的场景，自然就会对新政的作用有显而易见的评判，“在这个坑蒙拐骗的时代，各方怎么说、拿什么数据说，能够尽信吗”？

　　黄兴文和马光远都向《法治周末》记者强调，纯粹从宏观调控政策制定而言，“国十条”的力度“已经足够了”，根本不需要再有所谓的二次调控或者政策微调。

　　但他们同时也指出，执行不到位是“楼市新政”目前面临的最大问题。

　　各地对新政的实施细则和执行力度不一致，最终效果就不同。黄兴文向记者介绍，北京算是执行非常严格的城市，效果就比较明显，数据显示80%的购房者为首次置房，执行不严的很多地方则仍表现为多数是投资性的改善性住房需求。

　　“很多地方根本没有使用新政授予的关键武器(指限制房贷等各类金融政策)，民众却在抱怨政策本身没用，是不公平的。”马光远说。

　　实际上，对楼市新政执行力度的诟病，一直存在。马光远举例，比如“国十条”中提出要完善房地产税收政策，可实际执行中却一再拖延，不可避免地会影响到政策的预期效果；又比如“国十条”中提到要对调控不力的地方进行问责，可对于媒体曝光出来的上千宗闲置土地名单，至今没有见到任何制裁措施；再如各地一些银行对房贷政策悄然“松绑”，也没有人去追究……

　　来源：法治周末

http://www.legaldaily.com.cn/zmbm/content/2010-09/16/content_2287279.htm?node=7571