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长沙工商查处楼盘霸王条款 | ChinaLegalBlog.com



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长沙工商查处楼盘霸王条款
媒体来源: 法制周报的BLOG

业内人士自曝楼盘样板房可能藏猫腻。

 

  长沙工商查处楼盘霸王条款
  
  本报记者 王斯靖/文  伏志勇/图
  
  家住长沙市望城区的王先生感觉自己被“忽悠”了:买房子时,楼盘广告写得天花乱坠,但几个月后他发现,楼盘实际建成后的配套设施和人居环境与宣传资料有重大出入。为此,近日他向望城区工商分局提出投诉。
  望城区工商分局立即对此进行立案调查,经查明,湖南秀龙地产置业有限公司开发的楼盘“润和星城”在销售过程中,该公司销售人员与消费者签订的购房合同中,合同附件六第四条规定,本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为要约邀请,其内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的,以本合同正文条款、附件和补充条款为准,买受人不得对合同内容提出主张。这一条款属于严重侵害消费者权益的霸王条款,违反了《合同法》第十五条第二款的规定,责令立即停止违法行为,处以5000元罚款。
  针对这一投诉案例,近日,《法制周报》记者与业内人士一道对房产合同中与虚假宣传相关的霸王条款内容进行了调查。

 

  消费者称购房时被忽悠

 

  王先生告诉记者,自己在“润和星城”售楼部看房时,对小区的配套和模型较为喜欢,在他第二次去售楼中心咨询时,售楼部的李经理告诉他:“我们公司给我们员工制定了一个内部价格,如果您今天能够定下来,我就向老总申请这个内部选房价。”李某还告诉王先生,他们楼盘是“绝版零公摊”,没有任何公摊面积。王先生被打动了,第二天便缴纳了首付款,并签了购房合同。
  王先生在不经意间发现,自己购房的“内部价”其实与楼盘均价相差无几,然后他找到一个从事房产中介的朋友咨询,得知商品房的“零公摊”根本不可能,所谓的内部价其实是促销手段。王先生找到开发商,但开发商以上述宣传内容并未写入合同为由,拒绝与他进行交涉。

 

  广告必须与合同内容一致

 

  根据王先生投诉的情况,记者咨询了长沙市工商局合同监管处副处长汤炜。汤炜分析,尽管法律对什么样的广告宣传和印刷品内容符合要约邀请的条件没有十分明确的说法。但根据《广告法》的规定,房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容,应当真实、合法,不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者,理应遵循公平、诚实信用的原则。而上述条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性,为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。
  记者从望城区工商分局开出的处罚决定书上看到,“润和星城”的销售行为违反了《合同法》第十五条第二款规定:“商业广告的内容符合要约规定的,视为要约”,其违法行为属于《合同违法行为监督处理办法》第九条:“经营者与消费者采用格式化条款签订合同的,经营者不得在格式化条款中免除自己的下列责任:(三)对提供的商品或服务依法应当承担的保证责任。”
  因此,汤炜提醒购房者,广告宣传和业务员介绍大都存在不实和夸大成分,对此,购房者应有清醒的认识,在法律上,广告宣传属于要约邀请,不是真正的合同条款,没有约束力;而业务员的介绍,特别是口头承诺,如果没有写进合同,也没有约束力;购房者不能以广告宣传为准,而是要以买卖合同为准,否则就难以进行司法维权。

 

  工商:警惕房地产广告陷阱

 

  曾小姐曾在数个知名楼盘做过售楼人员。她告诉记者。一些不诚信的开发商将样板间面积设计成与实际大小1.1∶1,普通消费者难以看出面积做过手脚,而绝大多数房产商会在实际交房时将样板房拆除。
  “大面积公共绿地和健身活动设施、零公摊、内部员工购房价”等虚假宣传,一般要到消费者收房时才被发现,由于与开发商签订的购房合同中普遍存在王先生所遭遇的“霸王条款”,大多数消费者最终都无可奈何。
  虚假广告是购房中比较普遍的陷阱。当虚假广告与购房合同有出入时,购房者如何处理?汤炜认为,房地产开发企业所做的前期商业促销广告和参展的样板房模型如果与实际不符,购房者有权要求房地产开发商按照广告宣传补齐,或作出相应的赔付。如属广告宣传不实,则可投诉至工商部门进行查处。买房时最好多咨询专业人士,尽量采用规范的合同文本,特别要注明开发方的违约责任和解决方法。对房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成、装饰和设备标准等约定,在合同中要写清。


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